Direito Condominial

Lei estadual que trata do protesto de cotas condominiais é declarada inconstitucional

2011-09-23T08:30:00.001-07:00

O protesto de cotas condominiais sempre foi questão que levantou intensa discussão, existindo defensores ferrenhos com relação a sua legalidade, embasados na Lei 9492, de 10 de setembro de 1997, que prevê o protesto de “outros documentos de dívida”.Esse posicionamento recebeu reforço com a edição da Lei Estadual nº 5373, de 15 de janeiro de 2009, que alterou a Lei 3350, de 29 de dezembro de 1999, no que se refere à tabela de emolumentos dos Tabelionatos de Protesto de Títulos, explicitando na Nota 1 da Tabela 24, que entre os documentos de dívida está “o crédito de cotas de condomínio edilício, decorrente das cotas de rateio de despesas e da aplicação de multa e juros, na forma da lei ou convenção de condomínio edilício, devidos pelo condômino ou possuidor da unidade.”Ocorre que a Lei Estadual nº 5373/09, foi declarada inconstitucional, pelo Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, em ação movida pelo Procurador de Justiça do Estado do Rio de Janeiro.Lembramos que o protesto não exime o condomínio de ajuizar a ação de cobrança, visto que este é o procedimento adequado para receber os valores em atraso.

Proposta aumenta para 20% multa por atraso de taxa de condomínio

2011-09-12T13:11:00.000-07:00

Conteudo: A Câmara dos Deputados analisa o Projeto de Lei 650/11, do deputado Hugo Leal (PSC-RJ), que aumenta de 2% para 20% o valor máximo da multa pelo atraso no pagamento da cota condominial. Para os analistas do mercado imobiliário, o projeto vem em boa hora. Afinal, o limite máximo de 2% de multa estipulado pelo Novo Código Civil (Lei nº 10.406/2002), gerou apreensão entre os síndicos e fez subir de forma expressiva a inadimplência em diversos estados brasileiros. Os devedores preferem efetuar o pagamento de outras dívidas, cujas penalidades são mais elevadas, ao invés de quitar os débitos de condomínio. Por ser uma instituição sem fins lucrativos, já que não é empresa, um condomínio precisa lançar mão do rateio de despesas comuns para funcionar perfeitamente. Quando ocorre a inadimplência, especialmente a contumaz, o gestor do condomínio se vê na situação de ratear a cota do inadimplente entre os demais. O que o Secovi Rio acha disso? A inadimplência de qualquer condômino sobrecarrega os demais, de forma injusta. Trata-se de um prejuízo financeiro e social, porque alguns pagam as dívidas de outros, ainda que por tempo limitado. O morador adimplente, quando precisar arcar com esse ônus, acaba desorganizando suas finanças. Além disso, se não coberta pelos demais condôminos, a inadimplência pode levar ao atraso no pagamento de salários e encargos. Grave, também, é o fato de que a elevação dos índices de inadimplência faz abarrotar o Judiciário de ações diversas, onerando ainda mais a sociedade. Como está a inadimplência? Antes da vigência da Lei 10.406/2002, a taxa média de inadimplência não superava o índice de 8% do total de cobranças. Desde então, vem ocorrendo gradativas elevações dessa média, com índices médios entre 12% e 14%. Um estudo elaborado pelo departamento de pesquisa do Secovi Rio aponta: de janeiro a junho deste ano, o índice de impontualidade (atraso de até 30 dias) no pagamento da cota, somando ao de inadimplência (atraso superior a 30 dias), vem subindo gradativamente, passando de 14,71% no primeiro mês para 18,04% no último mês do semestre. Andamento do projeto De acordo com a Coordenação de Relações Político-Institucionais do Secovi Rio, a proposta foi anexada ao PL 2476/03, que tramita em conjunto com o PL 2667/96, este último pronto para inclusão na pauta do Plenário. Postado por Secovi Rio

Cobrança de dívidas condominiais prescreve em cinco anos

2011-09-08T16:38:00.001-07:00

A cobrança de cotas condominiais prescreve em cinco anos, a partir do vencimento de cada parcela. Esse foi o entendimento da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao considerar que os débitos condominiais são dívida líquida constante de instrumento particular e o prazo prescricional aplicável é o estabelecido pelo artigo 206, parágrafo 5º, inciso I do Código Civil (CC) de 2002. Um condomínio carioca ajuizou ação de cobrança contra um morador, requerendo o pagamento das cotas condominiais devidas desde junho de 2001. O juízo de primeiro grau rejeitou a preliminar de prescrição, por considerar que, na ação de cobrança de cotas condominiais, incide a prescrição de dez anos, prevista no artigo 205 do código de 2002. O condômino apelou, mas o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJRJ) manteve a sentença, por entender não haver regra específica para a hipótese. No recurso especial interposto no STJ, o morador sustentou que o valor das despesas condominiais encontra-se prescrito, nos termos do artigo 206, parágrafo 5º, inciso I do CC, que estabelece que a pretensão à cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular prescreve em cinco anos. RequisitosA relatora do recurso, ministra Nancy Andrighi, observou que são necessários dois requisitos para que a pretensão se submeta ao prazo prescricional de cinco anos: dívida líquida e definida em instrumento privado ou público. “A expressão ‘dívida líquida’ deve ser compreendida como obrigação certa, com prestação determinada”, argumentou a ministra. Já o conceito de “instrumento” deve ser interpretado como “documento formado para registrar um dever jurídico de prestação. Nancy Andrighi destacou que alguns doutrinadores defendem que o prazo prescricional de cinco anos não se aplica às cotas condominiais, pois tais despesas não são devidas por força de declaração de vontade expressa em documento, mas em virtude da aquisição de um direito real. Entretanto, a ministra apontou que a previsão do artigo 206, parágrafo 5º, inciso I não se limita às obrigações em que a fonte seja um negócio jurídico. Desse modo, o dispositivo incide nas hipóteses de obrigações líquidas – independentemente do fato jurídico que deu origem à relação obrigacional –, definidas em instrumento público ou particular. Tendo em vista que a pretensão de cobrança do débito condominial é lastreada em documentos, avaliou a ministra, aplica-se o prazo prescricional de cinco anos. “Isso porque, apenas quando o condomínio define o valor das cotas condominiais, à luz da convenção (artigos 1.333 e 1.334 do CC) e das deliberações das assembleias (artigos 1.350 e 1.341 do CC), é que o crédito passa a ser líquido, tendo o condômino todos os elementos necessários para cumprir a obrigação a ele imposta”, concluiu a relatora. No caso julgado, a ministra Nancy Andrighi constatou que a ação de cobrança foi ajuizada em 19 de dezembro de 2003, mas o condômino foi citado somente em 15 de abril de 2008, tendo transcorrido, entre a entrada em vigor do novo Código Civil e a citação, intervalo superior a cinco anos. A relatora lembrou que, conforme jurisprudência do STJ, a citação válida interrompe a prescrição, que retroage à data de propositura da ação quando a demora na citação do executado se deve a outros fatores, não à negligência do credor. “Assim, para a solução da controvérsia, é imprescindível descobrir se a demora na citação ocorreu por motivos inerentes ao mecanismo da justiça ou em virtude da omissão/inércia do autor”, frisou. Como a análise de fatos e provas em recurso especial é vedada pela Súmula 7/STJ, a ministra Nancy Andrighi deu parcial provimento ao recurso para corrigir a aplicação da regra de prescrição e determinar a remessa dos autos ao TJRJ, a fim de que verifique a ocorrência de eventual prescrição. A decisão foi unânime. STJ Coordenadoria de Editoria e Imprensa

Arrematante de imóvel responde pelas dívidas de condomínio, mesmo se anteriores à compra

2011-08-31T09:29:00.001-07:00

Arrematante de imóvel responde pelas dívidas de condomínio, mesmo se anteriores à compra
Mesmo em caso de arrematação, o comprador de um imóvel é responsável pelo pagamento dos encargos condominiais incidentes sobre ele, anteriores ou não à aquisição. A conclusão é da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que não conheceu do recurso da arrematante Filomena Armentano Bottino, de Niterói, do Rio de Janeiro, contra o Condomínio do Edifício Luxemburgo. A ação de cobrança das cotas condominiais foi proposta pelo condomínio contra a ex-proprietária do imóvel, na 9ª Vara Cível da comarca de Niterói. Como o referido imóvel estava hipotecado a Caixa de Previdência dos Funcionários do Banco do Brasil
Previ foi levado a leilão e arrematado por Filomena. "A ré adquiriu o imóvel em tela, por valor muito próximo ao da avaliação, sendo naquele ato, apregoado pelo Sr. Leiloeiro, que a venda se daria em caráter livre e desembaraçado de quaisquer ônus e a dívida condominial, única existente, obviamente, seria paga com os frutos da praça, e, por seu turno, intransmissível", afirmou o advogado. "Caso contrário, ninguém seria louco em adquirir o bem", acrescentou. Apesar da oposição do condomínio, o produto da arrematação foi reivindicado pela Previ, tendo o juiz decidido favoravelmente ao pedido. O condomínio renovou, então, a cobrança contra a arrematante. Em primeira instância, o pedido foi julgado improcedente. Ao julgar a apelação, no entanto, o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, modificou a sentença. "Da responsabilidade do adquirente, a qualquer título,da unidade residencial, o pagamento dos débitos condominiais a ela aderidos, não se socorreria a apelada nem mesmo da circunstância de ausência de menção dos encargos do respectivo edital de praça, sobremodo porque a execução se dava exatamente para satisfação desse débito
dos quais, assim, tinha conhecimento", afirmou o desembargador Maurício Caldas, em seu voto. Ainda segundo ele, a execução não teria sido possível sem a prova da quitação das obrigações condominiais. "Aceitando, sem tal prova, adquirir o bem, sujeitou-se a adquirente ao ônus de sua própria desídia, que não pode pretender increpar ao edital, se os termos do parágrafo único, do artigo 4º, da Lei de Condomínios lhe impunha a cautela que, ademais, desprezou, sabedor que era
insista-se
ao comparecer a execução, das dívidas que recaíam sobre o imóvel", acrescentou, ao dar provimento a apelação, condenando a arrematante a pagar ao condomínio a importância de R$ 16.083,54, acrescidos de correção monetária, e juros de mora de 0,5% ao mês, desde a citação. No recurso especial para o STJ, a arrematante alegou, entre outras coisas, violação ao artigo 535, II e artigo 686, V, do Código de Processo Civil, além de divergência jurisprudencial. Ao julgar, a Quarta Turma não conheceu do recurso, afastando as alegações de violação e afirmando que a decisão do TJRJ seguiu a mesma direção do entendimento do STJ. "O adquirente, mesmo no caso de arrematação, deve responder pelos encargos condominiais incidentes sobre o imóvel, ainda que anteriores à alienação", reafirmou o ministro Fernando Gonçalves, relator do recurso no STJ. Rosangela Maria (61) 319-6394
Fonte:STJ

CEF é responsável por despesas condominiais atrasadas de imóvel retomado de mutuário

2011-08-31T08:15:00.001-07:00

CEF é responsável por despesas condominiais atrasadas de imóvel retomado de mutuário
A Caixa Econômica Federal terá de arcar com despesas de condomínio atrasadas de imóvel retomado por inadimplência de mutuário. Esta foi a decisão da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ). Os ministros negaram recurso da Caixa para mudar sentença, que considerou ser a instituição financeira responsável pela dívida, como substituta processual. O relator, ministro Sálvio de Figueiredo, usou precedentes da Segunda Seção para considerar que a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias do caso concreto. Nessa ação específica, ele entendeu que ao se tornar a titular do imóvel, a Caixa ficou com a responsabilidade pela quitação das despesas. A Caixa recorreu para ser excluída da ação de cobrança interposta pelo Condomínio do Edifício Caribe, localizado em Campo Mourão (PR). O condomínio reclamou o pagamento da taxa mensal, em atraso por mais de seis meses, dos moradores do apartamento 204, registrado no nome de Vainer Martins Reis e Patrícia Alencar Freitas Reis. A inadimplência abrangeu o período de fevereiro de 1999 a novembro de 2000, quando a Caixa assumiu a posse do imóvel. Parte do débito foi quitada, mas a parcela relativa ao período em que o imóvel estava sob responsabilidade dos antigos proprietários ficou pendente. O condomínio ajuizou uma ação de cobrança contra Vainer e Patrícia para receber as taxas atrasadas. Com a transferência do imóvel para a Caixa, o juiz federal Erivaldo Dos Santos, da Vara Federal de Campo Mourão, decidiu incluir na ação de cobrança a instituição financeira e excluiu os antigos proprietários da demanda. Em outubro de 1999, a dívida era de R$ 931,64, já acrescida de multa e juros de mora. A Caixa Econômica ajuizou um agravo de instrumento no Tribunal Regional Federal da 4a Região para mudar a sentença em que a instituição foi incluída no pólo passivo, na condição de substituta processual do réu. Ela alega que o recebimento do imóvel por adjudicação não exonera o proprietário anterior, além de não poder ser a substituta processual em ação de cobrança já em andamento. A juíza Maria de Fátima Freitas Labarrèrre indeferiu o pedido da Caixa por entender que a dívida está ligada ao bem e que aquele que adquire o imóvel deve responder por seus encargos. Inconformada com o julgamento, a Caixa interpôs recurso especial para o processo ser examinado pelo STJ. A Quarta Turma, por unanimidade, não conheceu da apelação e manteve a responsabilidade da Caixa pelo pagamento dos débitos. Shirley Emerick (61) 319.6443
Fonte:STJ

Furto de bicicleta em garagem de condomínio não gera indenização

2011-06-09T15:07:00.000-07:00

A 1ª Turma Recursal Cível dos Juizados Especiais do Rio Grande do Sul negou o pedido de indenização ao dono de uma bicicleta furtada na garagem do apartamento locado. O entendimento foi de que os condôminos residenciais não respondem por danos ou furtos ocorridos em áreas de estacionamento ou de uso comum.

De acordo com o Colegiado, a reparação somente ocorre quando houver culpa devidamente comprovada ou previsão expressa em convenção condominial.

O autor do pedido recorreu da sentença de improcedência, solicitando que o condomínio onde reside fosse condenado a lhe fornecer bicicleta nova ou valor equivalente.

O relator, juiz Luis Francisco Franco, no caso, afirmou que inexiste previsão de ressarcimento junto à Convenção do Condomínio. Esclareceu que, em regra, a responsabilidade do condomínio residencial não é objetiva. “Não há contrato de depósito que imponha o dever de guarda sobre veículos, acessórios ou objetos que se encontrem em suas dependências.”

Mesmo que o condomínio tenha portaria, destacou o magistrado, “tal circunstância não importa, necessariamente, na obrigação de indenizar por furtos no seu interior.”

O juiz citou precedentes do STJ (Superior Tribunal de Justiça), que entende que o condomínio não tem obrigação de indenizar por atos ilícitos ocorridos nas áreas comuns do prédio. Exceto, afirmou o juiz Luiz Franco, quando assume expressamente tal responsabilidade na convenção condominial.

No caso em análise, negou provimento ao recurso do locatário que teve bicicleta furtada na garagem do apartamento locado.

Votaram de acordo com o relator, os juízes Ricardo Torres Hermann e Heleno Tregnago Saraiva.

Fonte: Última Instância

Projeto de Lei municipal prevê construção de consultórios em condomínios

2010-08-05T12:58:00.001-07:00

O Projeto de Lei nº 1.222/2007, do vereador Renato Moura (PTC-RJ), que pretende obrigar a implantação de consultório médico, a disponibilidade de profissionais das áreas de saúde e educação física em clubes, condomínios ou associações residenciais foi aprovado em todas as Comissões da Câmara dos Vereadores e segue para votação no plenário daquela casa. Se aprovado, os condomínios do Rio terão que arcar com mais uma despesa.

Mais uma vez a Coordenação de Relações Político-Institucionais (CRPI) do Secovi Rio intensifica seus esforços em defesa dos condomínios do Rio de Janeiro, para que tal projeto não seja aprovado ou exclua os edifícios da obrigação.

Ao tomar conhecimento da existência do PL, em julho de 2007, a CRPI do Secovi Rio enviou parecer da instituição informando o quanto ele seria prejudicial para os condomínios do Rio de Janeiro. O principal argumento do Secovi Rio na conscientização dos vereadores é a inconstitucionalidade do projeto, visto que cabe ao governo federal legislar sobre qualquer matéria do Direito do Trabalho.

“Outro fator importante que deve ser levado em consideração pelos vereadores, antes da elaboração de projetos como esse, é a capacidade econômica e estrutural. Levar aos cidadãos que moram em condomínios mais um custo, sem a devida análise, é no mínimo pueril. A atividade-fim do condomínio é promover bem-estar e qualidade de vida aos condôminos, através de áreas de lazer, bem diferente da realidade dos clubes, que lucram com a atividade esportiva e que possuem legislação específica para seu funcionamento. Além disso, o projeto vai na contramão de uma das diretrizes da Prefeitura, que é a promoção e o incentivo à atividade esportiva. Já pensou como seria descabido ter nas academias ao ar livre e nas ciclovias um consultório médico? Seria inviável, assim como nos condomínios”, completa Wähmann.

Fonte: Secovi/RJ

Condomínio - Cobrança de quotas condominiais - indemostrada a posse dos novos adquirentes, a legitimidade passiva "ad causam" pertence àquele que figura no álbum registral (STJ) Superior Tribunal de Justiça

2010-04-29T12:11:00.001-07:00

AgRg no Recurso Especial nº 734.245 - SP (2005/ 0041824-8) - Relator: Ministro Humberto Gomes de Barros - Agravante: Empresa Rilo S/A Imobiliária e Incorporadora - Agravado: Condomínio Edifício Garagem Automática Imeri

EMENTA

Agravo regimental. Recurso especial não admitido. Cobrança de cotas condominiais. Obrigação propter rem. Súmula STJ-7.

- Transferência de posse, por documento particular, sem intimação do condomínio, não pode ser oposta a este.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos os autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça na conformidade dos votos e das notas taquigráficas a seguir, por unanimidade, negar provimento ao agravo regimental, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Os Srs. Ministros Ari Pargendler e Nancy Andrighi votaram com o Sr. Ministro Relator.

Brasília (DF), 25 de setembro de 2007.

Ministro Humberto Gomes de Barros, Presidente e Relator

RELATÓRIO Ministro Humberto Gomes de Barros: O agravante investe contra Decisão denegatória de seguimento de recurso especial. Assegura que "no caso em exame resta incontroversa a posse do compromissário comprador e o conhecimento deste fato pelo condomínio, - conforme reconhecido no v. acórdão recorrido" (...)". (fls. 306). A decisão ora agravada diz (292/3): "O acórdão decidiu o litígio com fundamento no conjunto probatório dos autos, incidindo, na hipótese, a Súmula STJ 7; assim não fora, a decisão harmoniza-se à jurisprudência pacificada neste Tribunal, de que, a exemplo, cito: "(...) não demonstrada a posse dos novos adquirentes, feita por documentos particulares, sem o conhecimento do fato pelo condomínio, a legitimidade passiva ad causam pertence àquele em nome de quem registrado está o bem, situação que só poderia ser revertida pela análise profunda da prova, que não tem como ser revista em sede especial (Súmula n. 7 do STJ). (...) . " REsp. 315.933; Rel. Ministro Aldir Passarinho; na mesma ordem de entender, AG 555.315; Rel. Ministro Carlos Alberto Menezes Direito; REsp's. 302.588; Rel. Ministra Nancy Andrighi; 327.429; Rel. Ministro Barros Monteiro; e, 109.638; Rel. Ministro Waldemar Zveiter, dentre outros. Nego seguimento ao recurso".

- Transferência de posse, por documento particular, sem intimação do condomínio, não pode ser oposta a este.

VOTO

Ministro Humberto Gomes de Barros (Relator): O Acórdão recorrido aplicou a jurisprudência do STJ, a dizer que ação de cobrança de cotas condominiais, por envolver obrigação propter rem, deve ser proposta contra quem figura no registro de imóveis como proprietário. O Acórdão foi taxativo, repito: "A cessão particular não foi levada a registro e inexistiu comprovação de comunica- ção formal do respectivo compromisso ao Condomínio".

Nego provimento ao agravo.

Brasília, 25 de setembro de 2007

Artigos sobre condomínios e incorporações ADEMI

2010-04-29T12:07:00.000-07:00

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LEI ESTADUAL Nº 5529 - CADASTRO COM INFORMAÇÕES DO FUNCIONARIOS DE EDIFICIOS

2009-10-05T12:01:00.001-07:00

LEI Nº 5529, DE 02 DE SETEMBRO DE 2009.

OBRIGA TODOS OS CONDOMÍNIOS RESIDENCIAIS E/OU COMERCIAS, CONSTITUÍDOS E DEVIDAMENTE INSTALADOS NO TERRITÓRIO DO ESTADO DO RIO DE JANEIRO, A ELABORAR E MANTER CADASTRO DE SEUS QUADROS FUNCIONAIS E/OU EMPREGADOS CONTRATADOS COM TODAS AS INFORMAÇÕES PESSOAIS, INCLUSIVE OS SEUS ENDEREÇOS ATUALIZADOS.

O GOVERNADOR DO ESTADO DO RIO DE JANEIRO
Faço saber que a Assembléia Legislativa do Estado do Rio de Janeiro decreta e eu sanciono a seguinte Lei:

Art. 1º Ficam todos os condomínios residenciais e/ou comerciais, constituídos e devidamente instalados no território do Estado do Rio de Janeiro, obrigados a elaborar e manter cadastro contendo todas as informações pessoais de seus quadros funcionais e/ou empregados contratados.

§ 1º As informações pessoais, que trata o caput da presente Lei, são:

I - número da Cédula de Identidade emitida por órgão oficial;

II - número de inscrição no Cadastro de Pessoa Física, emitido pelo Ministério da Fazenda;

III - número de inscrição no Programa de Integração Social, emitido pelo Ministério da Previdência;

IV - número e série da Carteira de Trabalho, emitida pelo Ministério do Trabalho;

V - Certificado de Reservista Militar, no caso de empregados do sexo masculino, emitido pelo Ministério do Exército;

VI - número do Título de Eleitor, emitido pelo Tribunal Regional Eleitoral, com os devidos comprovantes de votação nos 03 (três) últimos pleitos eleitorais;

VII - endereço residencial completo do trabalhador, atestado por qualquer documento de correspondência em que conste o nome do trabalhador.

§ 2º Ficam, ainda, os empregados contratados pelos condomínios, obrigados a informar periodicamente aos condomínios contratantes, em período nunca superior a 06 (seis) meses, os seus endereços completos, constando inclusive o Código de Endereçamento Postal - CEP.

§ 3º Todas as informações pessoais deverão ser atestadas através de cópia dos documentos oficiais em nome do trabalhador, que deverão ser devidamente confrontadas com os documentos originais, e mantidas em arquivos próprios pelos condomínios contratantes.

Art. 2º Verificado o descumprimento, do ordenamento previsto na presente Lei, deverá o fato ser comunicado imediatamente aos órgãos oficiais de segurança pública do Estado, para que, em conjunto ou separadamente, apliquem as sanções cabíveis à espécie, inclusive multa, que será regulamentada por via própria através do Executivo.

Art. 3º Esta Lei entrará em vigor na data de sua publicação.

Rio de Janeiro, 02 de setembro de 2009.

SERGIO CABRAL
Governador

Arrecadação de condomínio pode ser penhorada

2009-09-16T12:28:00.001-07:00

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que, para pagamento de dívida, é possível a penhora sobre parte da arrecadação de condomínio edilício. A medida segue o entendimento da Corte no que se refere à possibilidade de penhora sobre percentual do faturamento da empresa devedora, atualmente prevista no Código de Processo Civil (artigo 655, VII, do CPC).

A ministra Nancy Andrighi, relatora do recurso, observou que, ainda que o condomínio não vise ao lucro, não pode ser tratado como simples estado de indivisão de bens. Para ela, “a arrecadação deve fazer frente a todas as obrigações” do condomínio. A ministra destacou que não cabe invocar o princípio da menor onerosidade ao devedor para alterar a ordem legal de penhora, esta, fixada conforme o interesse do credor e a conferir maior eficácia à execução.

No entanto, de acordo com a ministra relatora, a medida deve obedecer a outro requisito legal: a nomeação de depositário com a atribuição de submeter à aprovação judicial a forma de efetivação da penhora. O depositário deve prestar contas mensalmente, entregando ao credor as quantias recebidas, a fim de serem imputadas no pagamento da dívida.

A execução
No caso em análise, um condomínio do Rio de Janeiro queria ver reconhecida a possibilidade de, como executado, indicar à penhora crédito que possui frente ao próprio exequente, uma construtora (leia a notícia Penhora de mão própria se equipara a depósito em dinheiro). O juiz não atendeu ao pedido, mas determinou a penhora da renda do condomínio.

O condomínio apelou. O Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJRJ) manteve a penhora sobre a arrecadação. Para isso, estabeleceu a penhora de 10% sobre o valor mensal arrecadado pelo condomínio, sugerindo que ele constituísse cotas extras para o fim. O condomínio, então, recorreu ao STJ, para que fosse considerada incabível a penhora sobre percentual de sua arrecadação mensal.

A Terceira Turma reconheceu a possibilidade de penhora de parte da arrecadação do condomínio, mas determinou a nomeação de depositário para fixar o percentual a ser penhorado mensalmente, que deverá ser submetido, ainda, à aprovação do juiz. Para a ministra, somente o depositário, nomeado especificamente para o fim de verificar a real situação financeira do condomínio, é que terá condições de avaliar o percentual exato da arrecadação mensal que poderá ser dirigido ao pagamento da quantia e, se for o caso, determinar a cobrança de contribuições extras aos condôminos. A ministra Nancy Andrighi advertiu que é preciso cuidado por parte do depositário para que o percentual fixado não inviabilize o próprio funcionamento do condomínio.

Câmara propõe aplicar aos condomínios caráter de pessoa jurídica

2009-06-22T11:51:00.000-07:00

01/06/2009, Brasília, DF - Na prática, os condomínios de edifícios e de loteamentos urbanos funcionam como figuras jurídicas, por exemplo, contratando funcionários. Também, recebem tratamento idêntico ao destinado a uma pessoa jurídica, submetendo-se, ordinariamente, aos efeitos da tributação. Esta condição poderá tornar-se oficial, se a Câmara Federal aprovar o Projeto de Lei (PL) 4816/09, em tramitação naquela Casa.

O deputado José Santana de Vasconcellos é o autor deste PL, que permite aos condomínios de edifícios e de loteamentos urbanos constituírem-se como pessoas jurídicas. A medida não será obrigatória, e deverá ser aprovada em assembléia por, no mínimo, dois terços dos condôminos.

De acordo com o autor, a medida simplifica “os hoje complexos atos de administração dos condomínios; e oficializa um funcionamento que já ocorre na prática, na contratação de funcionários e empresas e na compra de equipamentos”.

Segundo Vasconcellos, uma das questões enfrentadas diariamente é a representação do condomínio em ações de cobrança e outros. Não está estabelecido se o autor é o condomínio, representado pelo síndico; ou, simplesmente, o próprio síndico.

O parlamentar ressaltou que o texto do PL não altera as leis condominiais. Todas as decisões continuam a ser tomadas pela assembléia geral; e as unidades autônomas continuam sendo de propriedade de cada condômino, não vindo a compor o acervo do condomínio.

"Constituído para ter duração longa, bem mais longeva que a dos próprios condôminos, os condomínios possuem vida, vontade, objetivos, administração e patrimônio distintos (de todos os elementos) que os compõem", diz o autor do PL.

Hoje, entre outras, há dificuldades para regularização de bens - De acordo com Vasconcellos, além de necessitarem a todo instante da personalidade jurídica para a prática dos atos ordinários de sua atuação, os condomínios se deparam com "dificuldades intransponíveis".

Entre as dificuldades, o parlamentar destaca a regularização de imóveis adquiridos pelos condomínios; ou o registro de lojas para fins locatícios.

"Enfim, os condomínios exercem funções que vão muito além da antiga missão de apenas arrecadar as taxas condominiais, para fazer frente às despesas com a manutenção do prédio", afirmou o autor do PL 4816/2009, proposta já analisada pelas comissões de Desenvolvimento Urbano; e de Constituição e Justiça e de Cidadania.

Fonte: Agência Câmara e imovelweb.

Julgado STJ - legitimidade passiva em cobrança de condomínio

2009-02-25T18:20:00.000-08:00

CIVIL. COBRANÇA. QUOTAS DE CONDOMÍNIO. A responsabilidade pelo
pagamento das quotas condominiais pode recair tanto sobre o
promitente comprador como sobre o promitente vendedor, a depender
das circunstâncias do caso concreto. Na hipótese em que o condomínio
não toma conhecimento da cessão de direitos, o cedente, titular do
domínio do imóvel, é parte legítima na ação de cobrança, ficando
afastada a responsabilidade do cessionário/adquirente. Agravo
regimental não provido
Processo
AgRg no REsp 945935 / SP
AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL
2007/0094930-0
Relator(a)
Ministro ARI PARGENDLER (1104)
Órgão Julgador
T3 - TERCEIRA TURMA
Data do Julgamento
02/09/2008
Data da Publicação/Fonte
DJe 03/11/2008
Ementa

Há obrigatoriedade de retenção de Imposto de Renda sobre a remuneração paga ao síndico pelo condomínio?

2008-04-24T10:43:00.000-07:00

Para a Receita Federal, os condomínios imobiliários não se constituem em contribuintes, por não se caracterizarem como pessoa jurídica, conforme Pareceres Normativos CST números 76/71 e 37/72. Assim, os condomínios imobiliários não sofrem retenção para o IR e tampouco procedem à retenção sobre os valores que remuneram, seja para pessoa jurídica ou pessoa física, à exceção daqueles decorrentes da relação de emprego.
Caberá ao síndico a comunicação à receita desse rendimento, seja através do chamado carnê-leão, seja quando da apresentação da Declaração Anual de Rendimentos.

Inadimplência Condomínio Edilício - Basta acionar um dos cônjuges

2008-03-27T05:13:00.000-07:00

Rio de Janeiro - Março de 2008

Em ação de cobrança de cotas de condomínio, atrasadas ou não pagas, basta acionar um dos cônjuges. Isso porque não há litisconsórcio (pluralidade de participantes em um dos pólos da ação) necessário de um casal. Esse foi o entendimento unânime da 3.ª Turma do Superior Tribunal de Justiça em processo originário do Rio de Janeiro. Os ministros seguiram integralmente o voto do relator, ministro Sidnei Beneti.
O condomínio do edifício Palace Barravaí I ajuizou ação de cobrança contra uma moradora por causa de cotas não pagas entre outubro de 1999 e março de 2002 e de maio de 2002 até maio de 2003. A moradora contestou a cobrança. Disse que a assembléia não poderia deliberar sobre obras no prédio e determinar a cobrança de cotas extras. De acordo com ela, esses valores seriam responsabilidade da construtora do edifício. Além disso, afirmou que seu cônjuge não foi citado na ação de cobrança.
O Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro não aceitou a argumentação e a moradora foi condenada a pagar R$ 32 mil mais juros de mora de 1%. A moradora, então, entrou com recurso especial no STJ. Nele, alegou que houve desrespeito ao artigo 47 do Código de Processo Civil, que define o litisconsórcio.
Alegou que não teria havido preclusão (perda do prazo para exercer um direito). O pedido foi embasado no 3.º do artigo 267 do CPC. Para ela, houve discordância jurisprudencial, já que alguns julgados do STJ determinaram o litisconsórcio passivo em situações semelhantes.
O ministro Sidnei Beneti concordou com a moradora quanto à preclusão, já que a questão realmente seria de ordem pública e poderia ser analisada em qualquer grau de jurisdição. No restante, entretanto, não aceitou a argumentação. Segundo o ministro, o parágrafo 1.º do artigo 10 do CPC define claramente as hipóteses de litisconsórcio necessário e o caso em questão não se encaixaria em nenhuma delas.
Sidnei Beneti destacou especialmente o inciso I do parágrafo, que aponta “direitos reais imobiliários” como hipótese de litisconsórcio. “A cobrança de cotas de condomínio nato tem natureza real imobiliária, mas obrigacional, relacionada com a contraprestação de serviços e não com o imóvel em si”, esclareceu.
Resp 838.526

Fonte: SíndicoNet - www.sindico.com.br

Pagamento bancário de condomínio não comprova parcelas anteriores

2008-02-19T09:59:00.000-08:00

Pagamento bancário de condomínio não comprova parcelas anteriores
Julgados - Direito Civil
Compete ao condômino comprovar o pagamento da parcela tida como não paga, até porque a sistemática de cobrança pela rede bancária, cujas parcelas são emitidas de forma autônoma e independente, não permite verificar a quitação das quotas anteriores, cabendo ao interessado fazer a prova do efetivo pagamento pela apresentação do competente recibo. Com esse entendimento, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça, por maioria de quatro votos a um, não conheceu de recurso especial do advogado paulista Reginaldo Nunes Wakim contra o Condomínio Edifício Lion.O recurso especial do advogado pretendia que se declarasse a quitação de uma parcela condominial relativa ao mês de setembro de 2001, invocando o artigo 943 do Código Civil. Esse entendimento prevê que, quando o pagamento for em quotas periódicas, a quitação da última estabelece, até prova em contrário, a presunção de estarem pagas as anteriores. O recorrente alegava que se deveria presumir o pagamento da parcela exigida, uma vez que todas as que se seguiram a ela foram comprovadamente adimplidas.O acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo considerou que a comprovação de pagamento de várias quotas condominiais via rede bancária não autoriza a presunção de que a parcela exigida pelo condomínio do edifício se encontra automaticamente quitada, até porque essas despesas, representando dívida autônoma, não se vinculam umas com as outras.Ao não conhecer do recurso do advogado, o relator do processo, ministro Aldir Passarinho Junior, argumentou que a cobrança pela rede bancária não permite ao caixa condições de verificar a quitação das parcelas anteriores, competindo ao condômino comprovar, pela apresentação do competente recibo, o respectivo pagamento. No caso, ressaltou o ministro, o imóvel em questão se acha alugado desde 1997 a uma terceira pessoa, e as cotas condominiais via boleto bancário eram dirigidas ao endereço da sala comercial alugada, de modo que nem mesmo o próprio condomínio pode afirmar com certeza se recebeu essa parcela do inquilino.Para o ministro Aldir Passarinho Junior, trata-se, na hipótese, de um condomínio que vive, sem lucro, da receita de todos para a manutenção do bem comum, que beneficia a todos. As despesas são contínuas, mas advêm, mês a mês, dos gastos efetuados em cada período. Por isso mesmo, fundamentou o ministro, se fosse possível emprestar interpretação literal e indistinta ao artigo 943 do Código Civil, invocado pelo advogado para pedir a presunção do pagamento, chegar-se-ia ao absurdo de, em razão de uma inadimplência anterior, ser suspensa até mesmo a emissão de novas guias de pagamento, para evitar que um condômino, pagando as parcelas posteriores, se visse desobrigado de pagar as quotas vencidas anteriormente.Na prática, esse entendimento revê o posicionamento de julgamento anterior da mesma Quarta Turma, que, em abril de 2000, com base em voto do ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira, deu ganho de causa a um recurso de José Américo Mammoccio contra a Sociedade Alphaville Residencial I, desobrigando o condômino de pagar taxas mensais de manutenção e vigilância, pela demonstração efetiva do pagamento das quotas posteriores. Na época, a Quarta Turma definiu que os documentos juntados pelo condômino comprovando o pagamento das parcelas subseqüentes às que lhe estavam sendo exigidas faziam militar em seu favor a presunção da quitação, que só poderia ser afastada pelo condomínio com a comprovação cabal do débito exigido.O entendimento do ministro Aldir Passarinho Junior foi acompanhado pelos votos dos ministros Barros Monteiro, Cesar Asfor Rocha e Fernando Gonçalves. Ficou vencido o ministro Jorge Scartezzini, que acolhia o recurso para julgar procedente a ação movida pelo advogado de São Paulo contra o condomínio. Para o ministro Jorge Scartezzini, o artigo 943 do Código Civil estabelece, de fato, uma presunção relativa em favor do devedor, e competia ao condomínio produzir prova de falta do efetivo pagamento, uma vez que a comprovação de pagamento das parcelas posteriores fez presumir a quitação também da que está sendo cobrada do recorrente.
Fonte: Central Jurídica

Para refletir

2008-01-10T05:17:00.000-08:00

"O que mais me surpreende na humanidade são os homens ... porque perdem a saúde para juntar dinheiro, depois perdem dinheiro para recuperar a saúde. E por pensarem ansiosamente no futuro, esquecem do presente de tal forma que acabam por viver nem no presente nem no futuro. E vivem como se nunca fossem morrer ... e morrem como se nunca tivessem vivido." DALAI LAMA

A auto-gestão - solução ou problema?

2007-12-28T07:09:00.000-08:00

Os condomínios, atualmente, possuem inúmeras obrigações de ordem trabalhista, fiscal, contábil e tributária. Atuando por conta própria, sem o auxílio de profissionais na área de administração, o síndico poderá cometer erros, gerando passivos para o condomínio. Considerando que as despesas mais expressivas de um condomínio não são as relativas à administração, mas à folha de pagamento, água, energia elétrica e conservação de elevadores, vale não assumir o risco e contratar profissionais e empresas especializados.

ALERTA - FUNDO DE RESERVA

2007-12-27T11:40:00.000-08:00

O Fundo existe para o Condomínio não ser surpreendido com contas oriundas de despesas emergenciais e imprevistas que não possa pagar.
Ressaltamos que a utilização e a forma de contribuição devem ser regulamentados pela Convenção. Se a utilização não for discriminada na Convenção, é preciso a aprovação de uma Assembléia - quando se quiser utilizar o Fundo de Reserva para uma obra, por exemplo.
Levando em conta o item anterior, se o Fundo de Reserva for usado para complementar despesas ordinárias como pagamento de 13o. salário dos empregados, deve ser feito um rateio para a reposição da quantia usada. Neste caso, o rateio funciona como despesa ordinária, para ele contribuindo os inquilinos.
Ante o exposto, alertamos que se no balancete a conta condomínio (PRINCIPAL) estiver devedora, indiretamente a conta fundo de reserva estará financiando o débito, o que caracteriza utilização do fundo fora das hipóteses legais acima descritas. Assim, o síndico poderá ser responsabilizado pela utilização indevida do fundo de reserva.
Orientamos no sentido de que havendo saldo devedor na conta condomínio (principal) deve-se convocar assembléia para reforço orçamentário e revisão da previsão orçamentária do condomínio.

RETENÇÃO E RECOLHIMENTO DA CONTRIBUIÇÃO DE SERVIÇOS PRESTADOS POR AUTÔNOMO AO INSS

2007-12-27T11:39:00.001-08:00

O Síndico ao contratar um prestador de serviços autônomo, chamado de contribuinte individual perante a previdência social, deve atentar para os seguintes procedimentos que são obrigatórios , por força de lei.

O autônomo contribui para a previdência social com 11% da remuneração total do mês, observado o limite máximo do salário-contribuição dos trabalhadores em geral. Essa contribuição, referente ao serviço prestado no mês, deve ser retida pelo Condomínio no ato do pagamento, e recolhida juntamente com a sua contribuição patronal de 20% sobre o valor da remuneração total, até o dia 10 do mês seguinte.

Ressaltamos que ao contratar um autônomo para qualquer serviço ao condomínio, o Síndico deve solicitar o número de inscrição do autônomo junto ao INSS, podendo também ser a inscrição no PIS/PASEP e, no momento de acerto do valor do serviço, alertar de que será feita a retenção de 11% no momento do pagamento em cumprimento à determinação legal.

Ações de cobrança de cotas condominiais

2007-12-27T10:39:00.000-08:00

Com a redução da multa moratória dos encargos condominiais e o sensível aumento na inadimplência dos condomínios, necessário se faz um trabalho intenso na cobrança dos inadimplentes. A ação sumária de cobrança deve ser proposta logo que esgotados os meios amigáveis de composição. (atuamos com presteza na cobrança de cotas na Comarca do Rio de Janeiro. contato dgrand@terra.com.br)