OBRIGATORIEDADE - AUTOVISTORIA PREDIAL

A Prefeitura da Cidade do Rio de Janeiro, editou no dia  12/7/13 o Decreto nº 37.426/2013, que regulamenta a Lei Estadual nº 6.400/2013 e a Lei Complementar Municipal nº 126/2013, que dispõem sobre a obrigatoriedade da autovistoria nas edificações.

Nos termos da legislação acima indicada, os condomínios com três ou mais pavimentos, estão obrigados a efetuar autovistoria com intervalo máximo de cinco anos, para verificar as condições de conservação, estabilidade e segurança da edificação, bem como,  garantir, quando necessário, a execução das medidas reparadoras.

Estão desobrigadas da realização da vistoria técnica periódica as edificações nos primeiros cinco anos após a concessão do “habite-se”; as edificações residenciais unifamiliares e bifamiliares; as edificações com até dois pavimentos e área total construída inferior a 1.000 m²; as edificações situadas em Áreas de Especial Interesse Social.

A autovistoria periódica é obrigatória para todos os prédios com fachadas que possuam projeção de marquise ou varanda sobre o passeio público, independentemente do número de pavimentos e de área total construída.

Pelos procedimentos estabelecidos, a vistoria técnica deverá ser efetuada por engenheiro, arquiteto ou empresa legalmente habilitados nos respectivos Conselhos Profissionais, CREA/RJ ou CAU/RJ, que elaborará o Laudo Técnico atestando as condições de conservação, estabilidade e segurança, decerto que o laudo técnico deverá ser obrigatoriamente acompanhado do respectivo Registro de Responsabilidade Técnica - RRT junto ao CAU/RJ ou Anotação de Responsabilidade Técnica –  ART junto ao CREA/RJ.

Caberá ao Síndico do condomínio,  responsável pela edificação,  comunicar a Secretaria Municipal de Urbanismo, que o laudo técnico atestou as condições adequadas de conservação, estabilidade e segurança da edificação, mediante preenchimento de formulário próprio online, disponível no portal da Prefeitura, www.rio.rj.gov.br, e na página da Secretaria Municipal de Urbanismo, www.rio.rj.gov.br/web/smu.  

Na hipótese do laudo técnico indicar a necessidade de obras de reparos na edificação, o prazo necessário para realização das obras também deverá ser comunicado através do formulário próprio, “online”, disponível no portal da Prefeitura, www.rio.rj.gov.br, e na página da Secretaria Municipal de Urbanismo, www.rio.rj.gov.br/web/smu. Após a conclusão das obras de reparos, será elaborado laudo técnico complementar que ateste que a edificação se encontra em condições adequadas de conservação, estabilidade e segurança, de modo que, este laudo complementar, também, será comunicado à prefeitura, na forma descrita anteriormente.

Importante ressaltar, que essas comunicações poderão ser feitas através da empresa contratada para execução dos  laudos de vistoria.

Os condôminos , moradores e usuários da edificação, serão cientificados da elaboração do laudo técnico, e a administração do condomínio deverá manter os laudos de vistoria arquivados para consulta pelo prazo de vinte anos, em local de fácil acesso e visibilidade.

Importante frisar, e divulgar para os condôminos, que as obras internas que estes venham a efetuar nos apartamentos, que de alguma forma possam modificar a estrutura existente do prédio, deverão ser obrigatoriamente comunicadas ao síndico(a) e realizadas com o acompanhamento de profissional técnico legalmente habilitado, arquiteto ou engenheiro, com o respectivo Registro de Responsabilidade Técnica  -  RRT ou Anotação de Responsabilidade Técnica –  ART.

Esta legislação estabelece a data limite até 01 de janeiro de 2014 para elaboração do laudo e cumprimento das demais obrigações descritas.

Orientamos os condomínios, no sentido de providenciar com a maior brevidade possível o cumprimento da legislação .

Lei estadual que trata do protesto de cotas condominiais é declarada inconstitucional

O protesto de cotas condominiais sempre foi questão que levantou intensa discussão, existindo defensores ferrenhos com relação a sua legalidade, embasados na Lei 9492, de 10 de setembro de 1997, que prevê o protesto de “outros documentos de dívida”. Esse posicionamento recebeu reforço com a edição da Lei Estadual nº 5373, de 15 de janeiro de 2009, que alterou a Lei 3350, de 29 de dezembro de 1999, no que se refere à tabela de emolumentos dos Tabelionatos de Protesto de Títulos, explicitando na Nota 1 da Tabela 24, que entre os documentos de dívida está “o crédito de cotas de condomínio edilício, decorrente das cotas de rateio de despesas e da aplicação de multa e juros, na forma da lei ou convenção de condomínio edilício, devidos pelo condômino ou possuidor da unidade.” Ocorre que a Lei Estadual nº 5373/09, foi declarada inconstitucional, pelo Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, em ação movida pelo Procurador de Justiça do Estado do Rio de Janeiro. Lembramos que o protesto não exime o condomínio de ajuizar a ação de cobrança, visto que este é o procedimento adequado para receber os valores em atraso.

Proposta aumenta para 20% multa por atraso de taxa de condomínio

Conteudo: A Câmara dos Deputados analisa o Projeto de Lei 650/11, do deputado Hugo Leal (PSC-RJ), que aumenta de 2% para 20% o valor máximo da multa pelo atraso no pagamento da cota condominial. Para os analistas do mercado imobiliário, o projeto vem em boa hora. Afinal, o limite máximo de 2% de multa estipulado pelo Novo Código Civil (Lei nº 10.406/2002), gerou apreensão entre os síndicos e fez subir de forma expressiva a inadimplência em diversos estados brasileiros. Os devedores preferem efetuar o pagamento de outras dívidas, cujas penalidades são mais elevadas, ao invés de quitar os débitos de condomínio. Por ser uma instituição sem fins lucrativos, já que não é empresa, um condomínio precisa lançar mão do rateio de despesas comuns para funcionar perfeitamente. Quando ocorre a inadimplência, especialmente a contumaz, o gestor do condomínio se vê na situação de ratear a cota do inadimplente entre os demais. O que o Secovi Rio acha disso? A inadimplência de qualquer condômino sobrecarrega os demais, de forma injusta. Trata-se de um prejuízo financeiro e social, porque alguns pagam as dívidas de outros, ainda que por tempo limitado. O morador adimplente, quando precisar arcar com esse ônus, acaba desorganizando suas finanças. Além disso, se não coberta pelos demais condôminos, a inadimplência pode levar ao atraso no pagamento de salários e encargos. Grave, também, é o fato de que a elevação dos índices de inadimplência faz abarrotar o Judiciário de ações diversas, onerando ainda mais a sociedade. Como está a inadimplência? Antes da vigência da Lei 10.406/2002, a taxa média de inadimplência não superava o índice de 8% do total de cobranças. Desde então, vem ocorrendo gradativas elevações dessa média, com índices médios entre 12% e 14%. Um estudo elaborado pelo departamento de pesquisa do Secovi Rio aponta: de janeiro a junho deste ano, o índice de impontualidade (atraso de até 30 dias) no pagamento da cota, somando ao de inadimplência (atraso superior a 30 dias), vem subindo gradativamente, passando de 14,71% no primeiro mês para 18,04% no último mês do semestre. Andamento do projeto De acordo com a Coordenação de Relações Político-Institucionais do Secovi Rio, a proposta foi anexada ao PL 2476/03, que tramita em conjunto com o PL 2667/96, este último pronto para inclusão na pauta do Plenário. Postado por Secovi Rio

Cobrança de dívidas condominiais prescreve em cinco anos

A cobrança de cotas condominiais prescreve em cinco anos, a partir do vencimento de cada parcela. Esse foi o entendimento da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao considerar que os débitos condominiais são dívida líquida constante de instrumento particular e o prazo prescricional aplicável é o estabelecido pelo artigo 206, parágrafo 5º, inciso I do Código Civil (CC) de 2002. Um condomínio carioca ajuizou ação de cobrança contra um morador, requerendo o pagamento das cotas condominiais devidas desde junho de 2001. O juízo de primeiro grau rejeitou a preliminar de prescrição, por considerar que, na ação de cobrança de cotas condominiais, incide a prescrição de dez anos, prevista no artigo 205 do código de 2002. O condômino apelou, mas o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJRJ) manteve a sentença, por entender não haver regra específica para a hipótese. No recurso especial interposto no STJ, o morador sustentou que o valor das despesas condominiais encontra-se prescrito, nos termos do artigo 206, parágrafo 5º, inciso I do CC, que estabelece que a pretensão à cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular prescreve em cinco anos. Requisitos A relatora do recurso, ministra Nancy Andrighi, observou que são necessários dois requisitos para que a pretensão se submeta ao prazo prescricional de cinco anos: dívida líquida e definida em instrumento privado ou público. “A expressão ‘dívida líquida’ deve ser compreendida como obrigação certa, com prestação determinada”, argumentou a ministra. Já o conceito de “instrumento” deve ser interpretado como “documento formado para registrar um dever jurídico de prestação. Nancy Andrighi destacou que alguns doutrinadores defendem que o prazo prescricional de cinco anos não se aplica às cotas condominiais, pois tais despesas não são devidas por força de declaração de vontade expressa em documento, mas em virtude da aquisição de um direito real. Entretanto, a ministra apontou que a previsão do artigo 206, parágrafo 5º, inciso I não se limita às obrigações em que a fonte seja um negócio jurídico. Desse modo, o dispositivo incide nas hipóteses de obrigações líquidas – independentemente do fato jurídico que deu origem à relação obrigacional –, definidas em instrumento público ou particular. Tendo em vista que a pretensão de cobrança do débito condominial é lastreada em documentos, avaliou a ministra, aplica-se o prazo prescricional de cinco anos. “Isso porque, apenas quando o condomínio define o valor das cotas condominiais, à luz da convenção (artigos 1.333 e 1.334 do CC) e das deliberações das assembleias (artigos 1.350 e 1.341 do CC), é que o crédito passa a ser líquido, tendo o condômino todos os elementos necessários para cumprir a obrigação a ele imposta”, concluiu a relatora. No caso julgado, a ministra Nancy Andrighi constatou que a ação de cobrança foi ajuizada em 19 de dezembro de 2003, mas o condômino foi citado somente em 15 de abril de 2008, tendo transcorrido, entre a entrada em vigor do novo Código Civil e a citação, intervalo superior a cinco anos. A relatora lembrou que, conforme jurisprudência do STJ, a citação válida interrompe a prescrição, que retroage à data de propositura da ação quando a demora na citação do executado se deve a outros fatores, não à negligência do credor. “Assim, para a solução da controvérsia, é imprescindível descobrir se a demora na citação ocorreu por motivos inerentes ao mecanismo da justiça ou em virtude da omissão/inércia do autor”, frisou. Como a análise de fatos e provas em recurso especial é vedada pela Súmula 7/STJ, a ministra Nancy Andrighi deu parcial provimento ao recurso para corrigir a aplicação da regra de prescrição e determinar a remessa dos autos ao TJRJ, a fim de que verifique a ocorrência de eventual prescrição. A decisão foi unânime. STJ Coordenadoria de Editoria e Imprensa

Arrematante de imóvel responde pelas dívidas de condomínio, mesmo se anteriores à compra

Arrematante de imóvel responde pelas dívidas de condomínio, mesmo se anteriores à compra
Mesmo em caso de arrematação, o comprador de um imóvel é responsável pelo pagamento dos encargos condominiais incidentes sobre ele, anteriores ou não à aquisição. A conclusão é da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que não conheceu do recurso da arrematante Filomena Armentano Bottino, de Niterói, do Rio de Janeiro, contra o Condomínio do Edifício Luxemburgo. A ação de cobrança das cotas condominiais foi proposta pelo condomínio contra a ex-proprietária do imóvel, na 9ª Vara Cível da comarca de Niterói. Como o referido imóvel estava hipotecado a Caixa de Previdência dos Funcionários do Banco do Brasil
Previ foi levado a leilão e arrematado por Filomena. "A ré adquiriu o imóvel em tela, por valor muito próximo ao da avaliação, sendo naquele ato, apregoado pelo Sr. Leiloeiro, que a venda se daria em caráter livre e desembaraçado de quaisquer ônus e a dívida condominial, única existente, obviamente, seria paga com os frutos da praça, e, por seu turno, intransmissível", afirmou o advogado. "Caso contrário, ninguém seria louco em adquirir o bem", acrescentou. Apesar da oposição do condomínio, o produto da arrematação foi reivindicado pela Previ, tendo o juiz decidido favoravelmente ao pedido. O condomínio renovou, então, a cobrança contra a arrematante. Em primeira instância, o pedido foi julgado improcedente. Ao julgar a apelação, no entanto, o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, modificou a sentença. "Da responsabilidade do adquirente, a qualquer título,da unidade residencial, o pagamento dos débitos condominiais a ela aderidos, não se socorreria a apelada nem mesmo da circunstância de ausência de menção dos encargos do respectivo edital de praça, sobremodo porque a execução se dava exatamente para satisfação desse débito
dos quais, assim, tinha conhecimento", afirmou o desembargador Maurício Caldas, em seu voto. Ainda segundo ele, a execução não teria sido possível sem a prova da quitação das obrigações condominiais. "Aceitando, sem tal prova, adquirir o bem, sujeitou-se a adquirente ao ônus de sua própria desídia, que não pode pretender increpar ao edital, se os termos do parágrafo único, do artigo 4º, da Lei de Condomínios lhe impunha a cautela que, ademais, desprezou, sabedor que era
insista-se
ao comparecer a execução, das dívidas que recaíam sobre o imóvel", acrescentou, ao dar provimento a apelação, condenando a arrematante a pagar ao condomínio a importância de R$ 16.083,54, acrescidos de correção monetária, e juros de mora de 0,5% ao mês, desde a citação. No recurso especial para o STJ, a arrematante alegou, entre outras coisas, violação ao artigo 535, II e artigo 686, V, do Código de Processo Civil, além de divergência jurisprudencial. Ao julgar, a Quarta Turma não conheceu do recurso, afastando as alegações de violação e afirmando que a decisão do TJRJ seguiu a mesma direção do entendimento do STJ. "O adquirente, mesmo no caso de arrematação, deve responder pelos encargos condominiais incidentes sobre o imóvel, ainda que anteriores à alienação", reafirmou o ministro Fernando Gonçalves, relator do recurso no STJ. Rosangela Maria (61) 319-6394
Fonte:STJ

CEF é responsável por despesas condominiais atrasadas de imóvel retomado de mutuário

CEF é responsável por despesas condominiais atrasadas de imóvel retomado de mutuário
A Caixa Econômica Federal terá de arcar com despesas de condomínio atrasadas de imóvel retomado por inadimplência de mutuário. Esta foi a decisão da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ). Os ministros negaram recurso da Caixa para mudar sentença, que considerou ser a instituição financeira responsável pela dívida, como substituta processual. O relator, ministro Sálvio de Figueiredo, usou precedentes da Segunda Seção para considerar que a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias do caso concreto. Nessa ação específica, ele entendeu que ao se tornar a titular do imóvel, a Caixa ficou com a responsabilidade pela quitação das despesas. A Caixa recorreu para ser excluída da ação de cobrança interposta pelo Condomínio do Edifício Caribe, localizado em Campo Mourão (PR). O condomínio reclamou o pagamento da taxa mensal, em atraso por mais de seis meses, dos moradores do apartamento 204, registrado no nome de Vainer Martins Reis e Patrícia Alencar Freitas Reis. A inadimplência abrangeu o período de fevereiro de 1999 a novembro de 2000, quando a Caixa assumiu a posse do imóvel. Parte do débito foi quitada, mas a parcela relativa ao período em que o imóvel estava sob responsabilidade dos antigos proprietários ficou pendente. O condomínio ajuizou uma ação de cobrança contra Vainer e Patrícia para receber as taxas atrasadas. Com a transferência do imóvel para a Caixa, o juiz federal Erivaldo Dos Santos, da Vara Federal de Campo Mourão, decidiu incluir na ação de cobrança a instituição financeira e excluiu os antigos proprietários da demanda. Em outubro de 1999, a dívida era de R$ 931,64, já acrescida de multa e juros de mora. A Caixa Econômica ajuizou um agravo de instrumento no Tribunal Regional Federal da 4a Região para mudar a sentença em que a instituição foi incluída no pólo passivo, na condição de substituta processual do réu. Ela alega que o recebimento do imóvel por adjudicação não exonera o proprietário anterior, além de não poder ser a substituta processual em ação de cobrança já em andamento. A juíza Maria de Fátima Freitas Labarrèrre indeferiu o pedido da Caixa por entender que a dívida está ligada ao bem e que aquele que adquire o imóvel deve responder por seus encargos. Inconformada com o julgamento, a Caixa interpôs recurso especial para o processo ser examinado pelo STJ. A Quarta Turma, por unanimidade, não conheceu da apelação e manteve a responsabilidade da Caixa pelo pagamento dos débitos. Shirley Emerick (61) 319.6443
Fonte:STJ

Furto de bicicleta em garagem de condomínio não gera indenização

A 1ª Turma Recursal Cível dos Juizados Especiais do Rio Grande do Sul negou o pedido de indenização ao dono de uma bicicleta furtada na garagem do apartamento locado. O entendimento foi de que os condôminos residenciais não respondem por danos ou furtos ocorridos em áreas de estacionamento ou de uso comum.

De acordo com o Colegiado, a reparação somente ocorre quando houver culpa devidamente comprovada ou previsão expressa em convenção condominial.

O autor do pedido recorreu da sentença de improcedência, solicitando que o condomínio onde reside fosse condenado a lhe fornecer bicicleta nova ou valor equivalente.

O relator, juiz Luis Francisco Franco, no caso, afirmou que inexiste previsão de ressarcimento junto à Convenção do Condomínio. Esclareceu que, em regra, a responsabilidade do condomínio residencial não é objetiva. “Não há contrato de depósito que imponha o dever de guarda sobre veículos, acessórios ou objetos que se encontrem em suas dependências.”

Mesmo que o condomínio tenha portaria, destacou o magistrado, “tal circunstância não importa, necessariamente, na obrigação de indenizar por furtos no seu interior.”

O juiz citou precedentes do STJ (Superior Tribunal de Justiça), que entende que o condomínio não tem obrigação de indenizar por atos ilícitos ocorridos nas áreas comuns do prédio. Exceto, afirmou o juiz Luiz Franco, quando assume expressamente tal responsabilidade na convenção condominial.

No caso em análise, negou provimento ao recurso do locatário que teve bicicleta furtada na garagem do apartamento locado.

Votaram de acordo com o relator, os juízes Ricardo Torres Hermann e Heleno Tregnago Saraiva.

Fonte: Última Instância